不動産担保ローンのシミュレーション
利回りを決定するには、その時点での同程度地域の同規模同程度の不動産物件のそれぞれの利回り、競合する金融投資物件等の各利回り、外国の不動産投資利回り、過去から現在に至る時系列的な不動産投資利回りの推移など各種の指標を検証すべきだが、投資利回りは、不動産鑑定士が価格を決定するための便利で都合の良い指数として利用されている感がある。
即ち、賃料の情報を入手した後に、評価依頼者の意向価格にできるだけ近づけるために、逆算して利回りを決定している。
しかしＪｌＲＥＩＴに組み入れられている不動産物件は日本全国で現在、１５００物件程度にすぎない。
ＪｌＲＥＩＴに組み入れられている物件の近くに運よく評価依頼物件があればよいが、比準できる物件でない限り利用することはできない。
また、競合する金融商品の利回りについても、その基になる公定歩合が金融の調整弁の役割を果たしていないので、国債利回りや定期預金が不動産投資利回りの比準に適当かどうかも言えない。
ただ、公定歩合の役割が変質してから長期間経過してしまったので、問題ないのかもしれない。
利回りが同一である同クラ動産の賃料は所有者も賃借人も本当のことを教えてくれないし、教えてもらえたとしても投資利回りを算出するには不動産鑑定士は依頼物件と同程度の不動産の評価額も計算しなければならず、大変な手間を要してしまう。
賃料も評価額も調べずに簡単に投資利回りを入手することができるのは、証券取引所に上場されているＪｌＲＥＩＴである。
ＪｌＲＥＩＴの公開前に発行する目論見書と上場後年２回６カ月毎に発表される決算害には賃料、評価額がテナント名、鑑定業者名などとともに公表されているので、これらは利用賃料、できる。
さらに疑問なのは、同程度の隣り合わせの建物があった場合に、片方の建物の売買価格からと他方の建物の賃料と利回りから算出した鑑定上の評価価格が異なっているのも不可思議に思える。
この場合、売買価格と同じにしたらいけないのだろうか。
不動産鑑定士ではない人はこういう疑問を持つのかもしれない。
案外、不動産鑑定士であれば誰でもこのような疑問に対して、素人に判りやすく納得の行く明快な回答を出せるのであろう。
わが国では２年毎に賃料契約の更改が慣例であるし、テナントが変われば間違いなく賃料も変わると考えてよいからである。
不動産鑑定士はテナントの支払い能力とその持続性、テナントとして長く使用してくれる永続性を判断するためには企業の財務諸表の分析を、企業業績アナリストと同様にあるいはより精密に行う必要がある。
今の不動産鑑定士にその分析能力と時間の余裕があるか疑問だ。
多くのテナントが入居している大型ビルであればなおさらのことである。
同質の建物が隣同士にあっても、テナントによって評価額が異なってしまうのも納得が行いずれにせよ、昔のように取引事例比較法一辺倒でも良くないし、最近のように収益還元法を金科玉条のようにするのも考えものである。
一方への行き過ぎは改めるべきで、中庸というか程々というか両方式の併用が良いと思う。
しかしながら、株式市場が世界的に混乱している今日においては、金利水準を決定するのは非常に難しいし、不動産投資を積極的に行ってきた外国銀行や外資の撤退も予想きれるので、再び取引事例比較法による評価の比重が高まっていくかもしれない。
当時、正確で、安くて、速くて、全国所在の不動産も鑑定評価して住宅ローンを取り扱う金融機関に提供するような鑑定会社とそのような鑑定評価商品は存在していなかった私は日生の住宅融資課にいたときからその不便さを感じていたので、そのような商品を提供したいと考えていた。
個人用の不動産価格を知るには、新築物件の場合は販売広告を見れば多くの人の目に触れるので正しいか否かがすぐ判断できるが、不動産屋を介して中古物件を販売する場合は、提出された契約書を見ても売買価格が本当に正しいかどうか判らず、金融機関も融資金額を判断するのに困っていた。
私のモットーは「無理をしない、急がない」であり、どうせやるなら、無理をしないで儲かるような会社にしようと思い、黙って放っておいても顧客のほうから求めてくるような商品を必死に考えた。
そのためには金融機関のわがままな申し出というか無理な要望を如何に取り入れて商品化するかが知恵の出しどころであった。
なぜならば一つの金融機関の希望は他の金融機関の希望商品でもあるからであるし、商品化されていなかったとすれば、他の不動産鑑定士はそのような商品の必要性に気付いていなかったからである。
顧客の要望に的確に対応した商品を作れば、後の販売は楽で、私はこれを濡れ手で粟の商法と称している。
顧客のほうから依頼に来てくれる商品であれば、不動産鑑定会社にとっては禁物の顧客へ評価書については不動産鑑定業法に違反しない範囲で、文章を減らし、金融機関が必要としない項目を省略したものを考案し、事務量と経費を節約し、協力鑑定士に「１件幾ら」の歩合契約で依頼した。
これが結果的に全国組織を早く作り上げ、鑑定料金を安くすることができたので、依頼会社が増え、思いのほか早く、扱い件数で不動産鑑定業界１位の会社になの無理な営業をして危ない橋を渡らないで済むと思った。
中立的な職業であるべき不動産鑑定会社が無理な営業をすると、顧客から高いとか低いとか言われ、窓意的な評価額を出すよう圧力を掛けられて、質が低下してしまうのは困ると思ったからである。
同じようなことは監査法人等にも言えると思う。
あまり資金がなく、多くの不動産鑑定士を雇うことができなかったので、やむなく地方の独立した鑑定士と提携した。
独立した鑑定士には２種類あって、営業力があってＭシステムが依頼するような仕事は相手にしない人と、鑑定士になりたてで仕事が欲しい人がいた。
仕事の欲しい鑑定士を中心に勧誘したが、１件当たりの報酬が安かったことと、鑑定士の妨害にあって設立後最初の２～３年間は苦労した。
しかし、設立数年後に神風が吹いた。
北海道のある地方公共団体が入札で不動産鑑定士に発注したところ、若い不動産鑑定士が安値で受注し、これに対して北海道の不動産鑑定協会が協定価格違反として地方公共団体に抗議をした。
このことが公正取引委員会の知るところとなり、談合であるとして協会はお目玉を食らったようだ。
以後不動産鑑定協会から少なくとも表面的には文句は出なくなった。
今頃になって、鑑定業界のビジネスモデルとかなぜ特許を取らなかったのかとか皆に言われるが、苦し紛れにしたことが結果的に良かっただけのことである。
かといって、いやな事件がなかったわけでもない。
住宅ローン用に不動産鑑定業法に則って、不動産鑑定協会もＭシステムもほとんど同じ内容の鑑定評価書を作ったが、協会の商品名は「簡易鑑定書」であった。
「簡易」はやや手抜きの語感がするので、当社は「効率鑑定書」と名付けて大量に鑑定依頼の受注を取ることができた。
同時期の不動産鑑定協会の「簡易鑑定書」は、本気で活用できる協会傘下の不動産鑑定士がいなかったためほとんど売れなかった。
「効率鑑定書」は不動産鑑定士が作成し、内容も不動産鑑定業法に則っていたが、私は気付かなかったが一部の不動産鑑定士が業法に則らない書類を名前だけ「効率鑑定書」と付けて金融機関に安い価格で販売していたことがあったようだ。
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